刘赤水是平乐人，从小聪明俊秀，十五岁就进了县学。可惜爹娘走得早，这孩子没了管束，渐渐就荒废了学业。家里不算富裕，他却特别讲究，被褥床帐都要用上好的料子。
那天晚上朋友请喝酒，他走得急忘了吹灯。酒过三巡才想起来，赶紧往家跑。刚到门口就听见屋里有人说话，扒着门缝一瞧——可了不得！只见个俊俏后生搂着个美人儿，正躺在他床上呢。
他家隔壁是座大户人家的荒宅，常闹些古怪事。刘赤水心里明白这是遇上狐狸精了，倒也不怕，推门进去就骂："好大的胆子，敢在别人床上睡大觉！"那对男女吓得手忙脚乱，衣服都顾不上穿，光着身子就往外跑。慌乱间落下条紫绸裤，裤带上还挂着个针线包。
刘赤水乐滋滋地把裤子藏进被窝，抱着不撒手。不一会儿，门外探进来个蓬头丫鬟，说是来讨要裤子。他笑着非要讨个好处，丫鬟说要送酒来他不答应，又说给银子他还是摇头。丫鬟抿嘴一笑就走了。
没过多久，那丫鬟又转回来："我家大姑娘说了，要是官人肯还裤子，就给您说门好亲事。"刘赤水忙问是谁家姑娘，丫鬟掰着手指头数："我们家姓皮，大姑娘叫八仙，方才那位是胡姑爷。二姑娘水仙嫁了富川丁官人。三姑娘凤仙最是标致，保准称您的心。"
刘赤水怕她们说话不算数，非要当场等回信。丫鬟来回跑了几趟，最后传话说："大姑娘让告诉您，好事哪能急得来？方才刚提这事，反被三姑娘骂了一顿。您且耐心等着，我们皮家从不骗人。"他这才把裤子交出去。
可左等右等，好几天都没动静。这天傍晚他刚回家，门闩还没插好呢，忽然两扇门自己开了。只见两个人用被子兜着个姑娘，抓着四角抬进来，笑嘻嘻往床上一放："给您送新娘子来啦！"转身就走。
刘赤水凑近一看，姑娘醉得不省人事，脸蛋红扑扑的，浑身酒香，那模样真是天上难找地下难寻。他欢喜得不知如何是好，轻轻给姑娘脱鞋解袜，正要宽衣解带，姑娘忽然醒了。
她睁眼看见刘赤水，身子还软着动弹不得，气得直骂："八仙这个贱人，竟把我给卖了！"刘赤水正要亲近，姑娘摸着他手冰凉，忽然噗嗤笑了："今儿是什么好日子，遇上这么个凉人儿？"刘赤水顺口接道："我的好姑娘，凉人儿又怎么啦？"两人就这么好上了。
温存过后，姑娘咬着银牙说："八仙这丫头不要脸，弄脏人家床铺，倒拿我来换裤子！看我怎么收拾她。"从此夜夜都来，两人如胶似漆。
有天她从袖子里掏出个金镯子："这是八仙的。"又过了几天，带来双绣花鞋，金线珍珠绣得巧夺天工，特意嘱咐刘赤水拿出去显摆。他果然到处炫耀，来看稀奇的人都得带酒作礼，倒让他发了一笔小财。
忽然有天夜里，姑娘说要走。刘赤水急得追问，她才说："姐姐为鞋子的事记恨我，要举家搬走拆散我们。"他连忙说要还鞋子，姑娘摇头："千万别还，她正等着抓我把柄呢。"刘赤水问为何不独自留下，姑娘叹气："爹娘远行，一大家子十几口人都靠胡郎照应。我要不走，怕那长舌妇搬弄是非。"果然从此再没来过。
一晃两年过去，刘赤水想她想得厉害。有次在路上，看见个美人骑着慢步马，老仆人牵着缰绳，擦肩而过时那美人掀起面纱偷看，正是凤仙！正发呆呢，后面追来个年轻男子问："方才那姑娘如何？"刘赤水满口夸赞。
那人拱手笑道："您太抬举了，那正是拙荆。"臊得刘赤水连连赔罪。年轻人摆摆手："不妨事。南阳三诸葛，您得的是真龙，我这点微末本事算什么？"见他发愣，年轻人眨眨眼："不记得那个在您床上偷睡的了？"刘赤水这才认出是当年的胡郎，两人说说笑笑认了连襟。
胡郎邀他同去探望刚回来的岳父。刘赤水喜出望外，跟着进山来到一处宅院。刚进门，就听见有人喊："刘官人也来啦！"见过岳父岳母，发现还有个华服美靴的年轻人，原来是大女婿丁官人。
酒席摆上，老岳父捋着胡子说："今日三女婿齐聚，把姑娘们都叫来团圆团圆。"转眼间三姐妹都出来了，各自挨着丈夫坐下。八仙看见刘赤水就捂嘴笑，凤仙一个劲儿打趣他，水仙虽然相貌稍逊，但温柔端庄，只管含笑斟酒。屋里鞋履交错，香风阵阵，好不热闹。
刘赤水看见床头摆着乐器，取过玉笛要给岳父助兴。老人家高兴，让大家都露一手。结果你争我抢好不热闹，只有丁官人和凤仙坐着不动。八仙把拍板往凤仙怀里一扔："丁郎不会就罢了，你也装什么大家闺秀？"凤仙只好打起拍子，满堂喝彩。
老岳父趁着酒兴说："孩子们都会歌舞，何不都亮亮相？"八仙拉着水仙站起来："凤仙向来金贵，我们俩唱个《洛妃》吧。"歌舞方罢，丫鬟端上盘稀奇果子。老岳父抓了一把先给丁官人："这是真腊国带来的田婆罗。"
凤仙顿时变了脸色："女婿还分贫富贵贱么？"八仙忙打圆场："爹是看丁郎路远，当客人待呢。要论长幼，难道就你有小心眼的酸女婿？"凤仙气得摘下首饰，把鼓板往丫鬟手里一塞，唱了段《破窑记》，唱到伤心处声泪俱下，唱完甩袖子就走。满座宾客都尴尬得很。
刘赤水脸上挂不住，也告辞回家。走到半路，看见凤仙坐在路边等他。两人并肩坐着，凤仙盯着他说："大丈夫不能给妻子争口气么？书中自有黄金屋，你好好用功吧。"抬起脚给他看："走得急，绣花鞋都扎破了。我送你的东西还在吗？"
刘赤水忙掏出那双宝贝绣鞋，凤仙换上后，他想要旧鞋。凤仙笑骂："你这人真无赖！谁会把枕边人的旧物藏怀里？真要念着我，给你这个。"说着取出面镜子："想见我就去书里找，不然永无相见之日。"说完就不见了。
刘赤水失魂落魄回到家，对着镜子一看——凤仙背对着站在镜中，像百步之外的人影。想起她的嘱咐，从此闭门苦读。有天忽然发现镜中人转过脸来，笑盈盈望着他，更是用功。可过个把月又松懈了，镜中的凤仙立刻泪眼婆娑；再偷懒几天，她又背过身去。这下他总算明白，从此把镜子当老师，日夜苦读。
两年后终于考中举人，他欢喜地捧起镜子。这回镜中的凤仙画着弯弯黛眉，微微露出贝齿，笑得像朵花。正看得出神，镜中人忽然开口："'画中爱宠，影里情郎'，说的可不就是咱们？"一抬头，凤仙已经坐在身边了。
刘赤水一进门就拉着老丈人和丈母娘的手嘘寒问暖。那凤仙姑娘倚在门边抿嘴一笑："自打跟了你，我就再没回过娘家。这些年躲在深山老林里，就想着替你分担些苦日子。"
腊月里刘赤水要去州府赴宴，凤仙非要跟着。两人同乘一辆马车，路上行人竟都看不见车里的新媳妇。回来时凤仙眼珠一转，贴着丈夫耳朵嘀咕："咱们假装是从州府娶的亲。"打这以后，凤仙才大大方方见客，把家里打理得井井有条。街坊邻居都夸新媳妇标致，谁也不知道这是个狐仙。
这年开春，刘赤水去拜访富川县令的门生。路上碰见个姓丁的读书人，死活要拉他回家做客。酒过三巡，丁公子拍着大腿说："岳父岳母搬去别处了，我媳妇回娘家也该回来了。等捎信的时候，定要请他们来给你道喜。"刘赤水起初疑心丁公子也是狐仙，细问家世才晓得，人家是富川首富的公子。
原来丁公子有回从别院夜归，遇见水仙姑娘独自赶路。见她生得俊俏，忍不住多瞧了两眼。水仙倒大方："公子捎我一程可好？"丁公子喜滋滋把人带回家，当晚就成了好事。后来发现这姑娘能从窗棂缝里钻进来，才知是狐仙。水仙抚着他胸口说："郎君别怕，我是看中你老实厚道，才想托付终身。"丁公子爱极了她，竟再不提娶亲的事。
秋分前后，刘赤水借了间大宅院招待宾客。头天晚上还发愁没有像样的帷帐，第二天推门一看，屋里竟摆满绫罗绸缎。没过几日，果然来了三十多号人，举着彩旗抬着美酒，车马把巷子堵得水泄不通。刘赤水迎了老丈人和丁公子、胡公子进正厅，凤仙则领着婆婆和两位姨娘去了内室。
八仙姑娘一进门就捏着凤仙的脸蛋打趣："如今当上贵夫人，不记恨我这媒人了吧？当年送你的镯子绣鞋可还留着？"凤仙翻箱倒柜找出来递过去："鞋倒是还在，早被千人万人看破啦。"八仙抄起绣鞋往她背上轻拍三下："这是替刘郎教训你！"说着把鞋扔进火盆，嘴里念念有词："新鞋似花开，旧鞋如花败，嫦娥若来借，珍重莫轻待。"
水仙也凑过来对着火盆祝祷："曾裹金莲步，万人争相顾，若被嫦娥见，怜她腰肢瘦。"凤仙拨着火炭接道："夜夜踏云去，一朝别情郎，留得鞋样在，世人争效仿。"说着把灰烬拢作十几堆，见刘赤水进来，故意端给他看。只见满盘子绣花鞋栩栩如生，八仙赶忙打翻盘子。地上还剩一两隻，她趴着吹了口气，鞋印才消失。
第二天丁公子因路途遥远先告辞了。八仙贪玩赖着不走，老丈人催了三遍，直到日头当午才带着众姐妹离去。当初他们进村时排场太大，引来两个土匪躲在人堆里偷看。这俩贼骨头见了美人魂都飞了，盘算着半路打劫。等车队离开村子就悄悄跟上，可任凭快马加鞭，总差着一尺追不上。追到两山夹道处，见轿子走得慢了，抽出刀一声吼，随从们吓得四散奔逃。
土匪掀开轿帘傻了眼——里头坐着个老太太！正疑心抓错人，忽然右臂剧痛，转眼就被捆成粽子。再定睛一看，哪有什么山崖，分明是平乐城门！轿里坐的是李进士的老娘，刚从乡下回来。后面那个同伙更惨，马腿被砍断，摔下来就让人绑了。守城兵押去见官，没等用刑全招了。正巧衙门在通缉江洋大盗，一审正是他俩。
来年杏花开的时节，刘赤水金榜题名。凤仙怕招摇惹祸，拦着不让亲戚来贺喜。刘赤水也再没动过纳妾的念头。后来当上京官，才收了个偏房，生下两个大胖小子。
要说这世态炎凉，神仙和凡人也没什么两样。少年时不发奋，到老只能空叹"早知今日"。可惜没有那争强好胜的姑娘，化作镜中影像来警醒世人。要是天底下的仙人都肯把闺女嫁到凡间，这苦海里的穷书生们，倒能少受些煎熬喽！
刘赤水，平乐人，少颖秀，十五入郡庠。父母早亡，遂以游荡自废。家不中资，而性好修饰，衾榻皆精美。一夕被人招饮，忘灭烛而去。酒数行始忆之，急返。闻室中小语，伏窥之，见少年拥丽者眠榻上。宅临贵家废第，恒多怪异，心知其狐，亦不恐，入而叱曰：“卧榻岂容鼾睡！”二人遑遽，抱衣赤身遁去。遗紫绔裤一，带上系针囊。大悦，恐其窃去，藏衾中而抱之。俄一蓬头婢自门罅入，向刘索取。刘笑要偿。婢请遗以酒，不应；赠以金，又不应。婢笑而去。旋返曰：“大姑言：如赐还，当以佳偶为报。”刘问：“伊谁？”曰：“吾家皮姓，大姑小字八仙，共卧者胡郎也；二姑水仙，适富川丁官人；三姑凤仙，较两姑尤美，自无不当意者。”刘恐失信，请坐待好音。婢去复返曰：“大姑寄语官人：好事岂能猝合？适与之言，反遭诟厉；但缓时日以待之，吾家非轻诺寡信者。”刘付之。
过数日渺无信息。薄暮自外归，闭门甫坐，忽双扉自启，两人以被承女郎，手捉四角而入，曰：“送新人至矣！”笑置榻上而去。近视之，酣睡未醒，酒气犹芳，赪颜醉态，倾绝人寰。喜极，为之捉足解袜，抱体缓裳。而女已微醒，开目见刘，四肢不能自主，但恨曰：“八仙淫婢卖我矣！”刘狎抱之。女嫌肤冰，微笑曰：“今夕何夕，见此凉人！”刘曰：“子兮子兮，如此凉人何！”遂相欢爱。既而曰：“婢子无耻，玷人床寝，而以妾换裤耶！必小报之！”
从此无夕不至，绸缪甚殷。袖中出金钏一枚，曰：“此八仙物也。”又数日，怀绣履一双来，珠嵌金绣，工巧殊绝，且嘱刘暴扬之。刘出夸示亲宾，求观者皆以资酒为贽，由此奇货居之。女夜来，作别语。怪问之，答云：“姊以履故恨妾，欲携家远去，隔绝我好。”刘惧，愿还之。女云：“不必，彼方以此挟妾，如还之，中其机矣。”刘问：“何不独留？”曰：“父母远去，一家十余口，俱托胡郎经纪，若不从去，恐长舌妇造黑白也。”从此不复至。
逾二年，思念綦切。偶在途中，遇女郎骑款段马，老仆鞚之，摩肩过；反启障纱相窥，丰姿艳艳。顷，一少年后至，曰：“女子何人？似颇佳丽。”刘亟赞之。少年拱手笑曰：“太过奖矣！此即山荆也。”刘惶愧谢过。少年曰：“何妨。但南阳三葛，君得其龙，区区者又何足道！”刘疑其言。少年曰：“君不认窃眠卧榻者耶？”刘始悟为胡。叙僚婿之谊，嘲谑甚欢。少年曰：“岳新归，将以省觐，可同行否？”刘喜，从入萦山。
山上故有邑人避乱之宅，女下马入。少间，数人出望，曰：“刘官人亦来矣。”入门谒见翁妪。又一少年先在，靴袍炫美。翁曰：“此富川丁婿。”并揖就坐。少时，酒灸纷纶，谈笑颇洽。翁曰：“今日三婿并临。可称佳集。又无他人，可唤儿辈来。作一团圞之会。”俄，姊妹俱出，翁命设坐，各傍其婿。八仙见刘，惟掩口而笑；凤仙辄与嘲弄；水仙貌少亚，而沉重温克，满座倾谈，惟把酒含笑而已。于是履舄交错，兰麝熏人，饮酒乐甚。刘视床头乐具毕备，遂取玉笛，请为翁寿。翁喜，命善者各执一艺，因而合座争取，惟丁与凤仙不取。八仙曰：“丁郎不谙可也，汝宁指屈不伸者？”因以拍板掷凤仙怀中，便串繁响。翁悦曰：“家人之乐极矣！儿辈俱能歌舞，何不各尽所长？”八仙起，捉水仙曰：“凤仙从来金玉其音，不敢相劳；我二人可歌《洛妃》一曲。”二人歌舞方已，适婢以金盘进果，都不知其何名。翁曰：“此自真腊携来，所谓‘田婆罗’也。”因掬数枚送丁前。凤仙不悦曰：“婿岂以贫富为爱憎耶？”翁微哂不言。八仙曰：“阿爹以丁郎异县，故是客耳。若论长幼，岂独凤妹妹有拳大酸婿耶？”凤仙终不快，解华妆，以鼓拍授婢，唱《破窑》一折，声泪俱下；既阕，拂袖径去，一座为之不欢。八仙曰：“婢子乔性犹昔。”乃追之，不知所往。
刘无颜，亦辞而归。至半途见凤仙坐路旁，呼与并坐，曰：“君一丈夫，不能为床头人吐气耶？黄金屋自在书中，愿好为之。”举足云：“出门匆遽，棘剌破复履矣，所赠物，在身边否？”刘出之，女取而易之。刘乞其敝者，冁然曰：“君亦大无赖矣！几见自己衾枕之物，亦要怀藏者？如相见爱，一物可以相赠。”旋出一镜付之曰：“欲见妾，当于书卷中觅之；不然，相见无期矣。”言已不见。
怊怅而归。视镜，则凤仙背立其中，如望去人于百步之外者。因念所嘱，谢客下帷。一日见镜中人忽现正面，盈盈欲笑，益重爱之。无人时，辄以共对。月余锐志渐衰，游恒忘返。归见镜影，惨然若涕；隔日再视，则背立如初矣：始悟为己之废学也。乃闭户研读，昼夜不辍；月余则影复向外。自此验之：每有事荒废，则其容戚；数日攻苦，则其容笑。于是朝夕悬之，如对师保。如此二年，一举而捷。喜曰：“今可以对我凤仙矣！”揽镜视之，见画黛弯长，瓠犀微露，喜容可掬，宛在目前。爱极，停睇不已。忽镜中人笑曰：“‘影里情郎，画中爱宠’，今之谓矣。”惊喜四顾，则凤仙已在座右。握手问翁媪起居，曰：“妾别后不曾归家，伏处岩穴，聊与君分苦耳。”刘赴宴郡中，女请与俱；共乘而往，人对面不相窥。既而将归，阴与刘谋，伪为娶于郡也者。女既归，始出见客，经理家政。人皆惊其美，而不知其狐也。
刘属富川令门人，往谒之。遇丁，殷殷邀至其家，款礼优渥，言：“岳父母近又他徙。内人归宁，将复。当寄信往，并诣申贺。”刘初疑丁亦狐，及细审邦族，始知富川大贾子也。初，丁自别业暮归，遇水仙独步，见其美，微睨之。女请附骥以行。丁喜，载至斋，与同寝处。棂隙可入，始知为狐。女言：“郎勿见疑。妾以君诚笃，故愿托之。”丁嬖之。竟不复娶。
刘归，假贵家广宅，备客燕寝，洒扫光洁，而苦无供帐；隔夜视之，则陈设焕然矣。过数日，果有三十余人，赍旗采酒礼而至，舆马缤纷，填溢阶巷。刘揖翁及丁、胡入客舍，风仙逆妪及两姨入内寝。八仙曰：“婢子今贵，不怨冰人矣。钏履犹存否？”女搜付之，曰：“履则犹是也，而被千人看破矣。”八仙以履击背，曰：“挞汝寄于刘郎。”乃投诸火，祝曰：“新时如花开，旧时如花谢；珍重不曾着，姮娥来相借。”水仙亦代祝曰：“曾经笼玉笋，着出万人称；若使姮娥见，应怜太瘦生。”凤仙拨火曰：“夜夜上青天，一朝去所欢；留得纤纤影，遍与世人看。”遂以灰捻拌中，堆作十余分，望见刘来，托以赠之。但见绣履满柈，悉如故款。八仙急出，推柈堕地；地上犹有一二只存者，又伏吹之，其迹始灭。次日，丁以道远，夫妇先归。八仙贪与妹戏，翁及胡屡督促之，亭午始出，与众俱去。
初来、仪从过盛，观者如市，有两寇窥见丽人，魂魄丧失，因谋劫诸途。侦其离村，尾之而去。相隔不盈一尺，马极奔不能及。至一处，两崖夹道，舆行稍缓；追及之，持刀吼咤，人众都奔。下马启帘，则老妪坐焉。方疑误掠其母；才他顾，而兵伤右臂，顷已被缚。凝视之，崖并非崖，乃平乐城门也；舆中则李进士母，自乡中归耳。一寇后至，亦被断马足而絷之。门丁执送太守，一讯而伏。时有大盗未获，诘之，即其人也。
明春，刘及第。凤仙以招祸，故悉辞内戚之贺。刘亦更不他娶。及为郎官，纳妾，生二子。
异史氏曰：“嗟乎！冷暖之态，仙凡固无殊哉！‘少不努力，老大徒伤’。惜无好胜佳人，作镜影悲笑耳。吾愿恒河沙数仙人，并遣娇女婚嫁人间，则贫穷海中，少苦众生矣。”