话说这世上啊，有个挺有意思的道理：那园亭还没造好呢，主人就盘算着要卖掉；产业想拿到手，还得先学会给出去。有诗为证：
茅草庵子换了朱门大户的姓，抱着琴书搬到别村去。自己辛辛苦苦盖起高楼，转头又自己卖掉，就是不把败家的罪名留给儿孙。
还有首诗说得更透彻：百年的家业终归要换主，与其卖旧宅不如卖新楼。松竹梅花都写在房契上，琴书鸡犬还能随身带走。墙上的题诗您可别算钱，窗外云霞更不值半文。哪天您要是来逛园子，别忘了叫旧主人来当座上宾。
这两首诗啊，是明朝一位明白人卖房子时写的。按理说卖房子是件伤心事，怎么反倒写诗高兴起来了？您听我慢慢道来。
这世间的产业就像客栈茅屋，哪有千年不变的江山？与其等儿孙把家业贱卖给外人，不如自己找个买主，至少不会亏得太狠。就算卖不上价钱，还能落个慷慨的名声。要是让儿孙贱卖祖产，那可就要背上不孝、不仁、不智的骂名喽！
所以说啊，当家老爷子到了晚年，可得回头看看儿孙。要是子孙不像能守业的，不如趁早把家产处置了，省得当个败家子的老爹被人笑话。自古以来最通透的，就数唐尧虞舜两位。他们见儿子不成器，干脆把江山送给贤人，总比让儿孙糟蹋强。
今儿要说的这两位，一个姓唐一个姓虞，都自称是尧舜后代。这唐家老爷子叫唐玉川，是成都府出了名的土财主。这老头爱地如命，赚了钱只买田地，连件像样的家具都舍不得置办。穿的是粗布衣，吃的是糙米饭，还美其名曰"遵祖训"——谁让祖上尧帝住茅草屋呢？
街坊们都嘀咕："老话说'抠门到极致必出败家子'，看他家能撑几代。"谁知他儿子更绝，连件新衣裳都不爱穿。唯独在房子这事上，儿子跟老子较上劲了。嫌自家屋子连富人家的茅房都不如，整天缠着老爹要买宅院。
唐玉川被缠得没法子，忽然改了性子："急什么？巷子口有座带花园的宅子正盖着呢，等盖好了准要卖。"儿子纳闷："哪有盖好就卖的道理？"老头子眯着眼笑："这你就不懂了。没百亩良田就盖千间屋，这叫'无根之树'，不等风吹自己就得倒！"
您猜怎么着？这话还真应验了。原来盖房子那位姓虞名灏，是虞舜的后人，平生最爱造园子。这位虞先生不爱功名，就喜欢琢磨亭台楼阁。他说人这一辈子啊，良田万顷都是虚的，只有三样东西最实在：白天住的屋，晚上睡的床，百年后躺的棺。
（说书人摇着扇子喝了口茶）这虞先生造的园子啊，那叫一个精致。可偏偏......（突然醒木一拍）欲知后事如何，咱们下回分解！
这人心里的算盘打得精，就爱大兴土木，一年到头折腾个没完，也不嫌累。
唐玉川的儿子等了好几年，眼看那房子总也盖不完，心里急得像热锅上的蚂蚁。这天实在憋不住了，扯着他爹袖子问："爹啊，您说怪不怪？他家银子怎么花不完似的，房子拆了盖、盖了拆，这都多少年了？照这么看，怕是个家底厚的，将来咱们想低价买他宅子的事儿悬啊！"
老唐眯着眼啜了口茶，慢悠悠道："傻小子，拖得越久对咱越有利。你当那房子为啥总盖不完？盖好了他又嫌不称心，非得推倒重来。这精雕细琢的功夫，不正好替咱们省下翻新的银子？至于钱花不完——"他忽然压低嗓门，"那些债主和工匠见他盖房上瘾，都抢着赊材料、欠工钱，就指望多捞几天油水。要是逼急了，人家撂挑子不干，他们反倒没生意做喽！"
儿子瞪圆了眼睛："这不就是拆东墙补西墙吗？"
"可不！"老唐一拍大腿，"等哪天债主们一齐上门念紧箍咒，他田产卖光了都不够还债，自然要打这宅子的主意。到时候他急着出手，咱们就能狠狠杀价！"说着得意地捻须微笑，"这就叫鹬蚌相争——"
"渔翁得利！"儿子恍然大悟，乐得直搓手。
果然没过几年，虞素臣欠的债像雪球越滚越大。债主们天天堵着门要钱，房子盖到一半就断了粮，只好找人接盘。可这宅院不比荒郊野地的田产，左邻右舍的闲话就能搅黄买卖。唐家是当地头号财主，牙行自然先找上门。
这爷俩心里馋得流口水，面上却装模作样推三阻四。等中介急得跳脚，才勉为其难去看房。一进门就挑刺："这宅子小里小气的，哪像正经人家住的地儿？回廊七拐八绕，走路都费劲！花窗倒是精巧，可贼人一踹就开——"老唐指着中庭直摇头，"院子大得能跑马，钱财都散光喽！"
虞素臣听得心头火起——这些亭台楼阁可都是他的心血啊！但眼下除了唐家，实在找不着第二个买主。中介们好说歹说，唐家才勉强出价，连本钱的五分之一都不到。虞素臣咬着牙签了契，唯独留下那座三层书楼，用围墙单独隔开，想着给自己留个落脚处。
"这不成！"唐家小子跳起来，"要买就得连锅端！"老唐却暗中扯儿子衣角，假惺惺道："给人留条后路也是积德，说不定人家日后东山再起呢？"众人听了直夸他仁义，哪知道这老狐狸早算准对方翻不了身。
说起这书楼可是个宝贝，三层各有妙用：底层摆着竹榻花几，匾额题"与人为徒"，专待宾客；中层窗明几净，书卷琳琅，唤作"与古为徒"；顶层空荡荡只供着香炉经卷，取名"与天为徒"。虞素臣把三块匾额合起来，亲笔题了"三与楼"的金字招牌。
说来也怪，过去产业多时，这楼大半空着。如今丢了园林，反倒日日窝在楼里读书打坐。有时望着"与天为徒"的匾额自嘲："要那么多屋子作甚？夜里不过占七尺地罢了！"倒是把全部心思都花在修葺书楼上，日子过得比从前还清爽。
只是隔壁住着虎视眈眈的唐家，这座书楼真能守住吗？咱们下回分解。
造园亭未成先卖 图产业欲取姑予
诗云：
茅庵改姓属朱门，抱取琴书过别村。
自起危楼还自卖，不将荡产累儿孙。
又云： 百年难免属他人，卖旧何如自卖新。
松竹梅花都入券，琴书鸡犬尚随身。
壁间诗句休言值，槛外云衣不算缗。
他日或来闲眺望，好呼旧主作嘉宾。
这首绝句与这首律诗，乃明朝一位高人为卖楼别产而作。
卖楼是桩苦事，正该嗟叹不已，有什么快乐倒反形诸歌咏？要晓得世间的产业都是此传舍蘧庐，没有千年不变的江山，没有百年不卖的楼屋。与其到儿孙手里烂贱的送与别人，不若自寻售主，还不十分亏折。即使卖不得价，也还落个慷慨之名，说他明知费重，故意卖轻，与施思仗义一般，不是被人欺骗。若使儿孙贱卖，就有许多议论出来，说他废祖父之遗业--不孝，割前人之所爱--不仁，昧创业之艰难--不智。这三个恶名都是创家立业的祖父带挈他受的。倒不如片瓦不留、卓锥无地之人，反使后代儿孙白手创起家来，还得个“不阶尺土”的美号。
所以为人祖父者，到了桑榆暮景之时，也要回转头来，把后面之人看一看，若还规模举动不像个守成之子，倒不如预先出脱，省得做败子封翁，受人讥诮。从古及今，最著名的达者只有两位。一个叫做唐尧，一个叫做虞舜。他见儿子生得不肖，将来这份大产业少不得要白送与人，不如送在自家手里，还合着古语二句，叫做：宝剑赠与烈士，红粉送与佳人。 若叫儿孙代送，决寻不出这两个受主，少不得你争我夺，勾起干戈。莫说儿子媳妇没有住场，连自己两座坟山，也保不得不来侵扰。有天下者尚且如此，何况庶人！
我如今才说一位达者、一个愚人，与庶民之家做个榜样。
这两份人家的产业，还抵不得唐尧屋上一片瓦，虞舜墙头几块砖，为什么要说两份小人家，竟用着这样的高比？只因这两个庶民一家姓唐，一家姓虞，都说是唐尧虞舜之后，就以国号为姓，一脉相传下来的，所以借祖形孙，不失本源之义。只是这位达者，便有乃祖之风；那个愚人，绝少家传之秘。肖与不肖，相去天渊，亦可为同源异派之鉴耳。
明朝嘉靖年间，四川成都府成都县有个骤发的富翁，姓唐，号玉川。此人素有田土之癖，得了钱财，只喜买田置地，再不起造楼房，连动用的家伙，也不肯轻置一件。至于衣服饮食，一发与他无缘了。他的本心，只为要图生息，说：“良田美产，一进了户，就有花利出来，可以日生月大。楼房什物，不但无利，还怕有回禄之灾，一旦归之乌有。至于衣服一好，就有不情之辈走来借穿；饮食一丰，就有托熟之人坐来讨吃，不若自安粗粝，使人无可推求。”他拿定这个主意，所以除了置产之外，不肯破费分文。心上如此，却又不肯安于鄙啬，偏要窃个至美之名，说他是唐尧天子之后，祖上原有家风，住的是茅茨土阶，吃的是太羹玄酒，用的是土硎土簋，穿的是布衣鹿裘，祖宗俭朴如此，为后裔者，不可不遵家训。 众人见他悭吝太过，都在背后料他，说：“古语有云：‘鄙啬之极，必生奢男。’少不得有个后代出来，替他变古为今，使唐风俭不到底。”谁想生出来的儿子，又能酷肖其父，自小夤缘入学，是个白丁秀才，饮食也不求丰，衣服也不求侈，器玩也不求精。独有房产一事，却与诸愿不同，不肯安于俭朴。 看见所住之屋与富贵人家的坑厕一般，自己深以为耻。要想做肯堂肯构之事，又怕兴工动作所费不赀，闻得人说“起新不如买旧”，就与父亲商议道：“着置得一所美屋做了住居，再寻一座花园做了书室，生平之愿足矣。”玉川思想做封君，只得要奉承儿子，不知不觉就变起常性来，回复他道：“不消性急。
有一座连园带屋的门面，就在这里巷之中，还不曾起造得完，少不得造完之日就是变卖之期，我和你略等一等就是了。”儿子道：“要卖就不起，要起就不卖，哪有起造得完就想变卖之理？”玉川道：“这种诀窍，你哪里得知？有万金田产的人家，才起得千金的屋宇；若还田屋相半，就叫做‘树大于根’，少不得被风吹倒。何况这份人家，没有百亩田在，忽起千间楼屋，这叫做‘无根之树’，不待风吹，自然会倒的了。何须问得！”
儿子听了这句话，说他是不朽名言，依旧学了父亲，只去求田，不来问舍。巴不得他早完一日，等自己过去替他落成。原来财主的算计再不会差，到后来果应其言，合着《诗经》二句：维鹊有巢，维鸠居之。 那个造屋之人乃重华后裔，姓虞，名灏，字素臣，是个喜读诗书不求闻达的高士。只因疏懒成性，最怕应酬，不是做官的材料，所以绝意功名，寄情诗酒，要做个不衫不履之人。他一生一世没有别的嗜好，只喜欢构造园亭，一年到头，没有一日不兴工作。所造之屋定要穷精极雅，不类寻常。他说人生一世，任你良田万顷，厚禄千锺，坚金百镒，都是他人之物，与自己无干；只有三件器皿，是实在受用的东西，不可不求精美。
哪三件？
日间所住之屋。
夜间所睡之床。
死后所贮之棺。
他有这个见解列在胸中，所以好兴土木之工，终年为之而不倦。
唐玉川的儿子等了数载，只不见他完工，心上有些焦躁，又对父亲道：“为什么等了许久，他家的房子再造不完，他家的银子再用不尽？这等看起来，是个有积蓄的人家，将来变卖之事有些不稳了。”玉川道：“迟一日稳一日，又且便宜一日，你再不要虑他。房子起不完者，只因造成之后看不中意，又要拆了重起，精而益求其精，所以耽搁了日子。只当替我改造，何等便宜！银子用不尽者，只因借贷之家与工匠之辈，见他起得高兴，情愿把货物赊他，工食欠而不取，多做一日多趁他一日的钱财。若还取逼得紧，他就要停工歇作，没有生意做了。 所以他的银子还用不完。这叫做‘挖肉补疮’，不是真有积蓄。 到了扯拽不来的时节，那些放帐的人少不得一齐逼讨，念起紧箍咒来，不怕他不寻头路。田产卖了不够还人，自然想到屋上。若还收拾得早，所欠不多，还好待价而沽，就卖也不肯贱卖。正等他迟些日子，多欠些债负下来，卖得着慌，才肯减价。这都是我们的造化，为什么反去愁他！”儿子听了，愈加赞服。
果然到数年之后，虞素臣的逋欠渐渐积累起来，终日上门取讨，有些回复不去，所造的房产竟不能够落成，就要寻人货卖。 但凡卖楼卖屋，与卖田地不同，定要在就近之处寻觅受主，因他或有基址相连，或有门窗相对。就是别人要买，也要访问邻居，邻居口里若有一字不干净，那要买的人也不肯买了。比不得田地山塘，落在空野之中，是人都可以管业。所以卖搂卖屋，定要从近处卖起。唐玉川是个财主，没人赛得他过，少不得房产中人先去寻他。
玉川父子心上极贪，口里只回不要，等他说得紧急，方才走去借观。又故意憎嫌，说他“起得小巧，不像个大门大面。
回廊曲折，走路的耽搁工夫；绣户玲珑，防贼时全无把柄。明堂大似厅屋，地气太泄，无怪乎不聚钱财；花竹多似桑麻，游玩者来，少不得常赔酒食。这样房子只好改做庵堂寺院，若要做内宅住家小，其实用他不着”。
虞素臣一生心血费在其中，方且得意不过，竟被他嫌出屁来，心上十分不服。只因除了此人别无售主，不好与他争论。那些居间之人劝他“不必憎嫌，总是价钱不贵，就拆了重起，那些工食之费也还有在里边”。 玉川父子二人少不得做好做歹，还一个极少的价钱，不上五分之一。虞素臣无可奈何，只得忍痛卖了。一应厅房台榭、亭阁池沼，都随契交卸；只有一座书楼，是他起造一生最得意的结构，不肯写在契上，要另设墙垣，别开门户，好待他自己栖身。玉川之子定要强他尽卖，好凑方圆。玉川背着众人努一努嘴道：“卖不卖由他，何须强得。但愿他留此一线，以作恢复之基，后面发起财来，依旧还归原主，也是一桩好事。”众人听了，都 说是长者之言。哪里知道并不长者，全是轻薄之词，料他不能回赎，就留此一线也是枉然，少不得并做一家，只争迟早。所以听他吩咐，极口依从，竟把一宅分为两院，新主得其九，旧人得其一。
原来这几间书楼，竟抵了半座宝塔，上下共有三层，每层有匾式一个，都是自己命名、高人写就的。最下一层有雕栏曲槛，竹座花蔹，是他待人接物之处，匾额上有四个字云：与人为徒。
中间一层有净几明窗，牙签玉轴，是他读书临帖之所，匾额上有四个字云：与古为徒。
最上一层极是空旷，除名香一炉、《黄庭》一卷之外，并无长物，是他避俗离嚣、绝人屏迹的所在，匾额上有
四个字云：与天为徒。
既把一座楼台分了三样用处，又合来总题一匾，名曰“三与楼”。未曾弃产之先，这三种名目虽取得好，还是虚设之词，不曾实在受用。只有下面一层，因他好客不过，或有远人相访，就下榻于其中，还合着“与人为徒”四个字。至于上面两层，自来不曾走到。如今园亭既去，舍了“与古为徒”的去处，就没有读书临帖之所，除了“与天为徒”的所在，就没有离嚣避俗之场，终日坐在其中，正合着命名之意。才晓得舍少务多，反不如弃名就实。俗语四句果然说得不差：良田万顷，日食一升。 大厦千间，夜眠七尺。
以前那些物力都是虚费了的！从此以后，把求多务广的精神，合来用在一处，就使这座楼阁分外齐整起来。
虞素臣住在其中，不但不知卖园之苦，反觉得赘瘤既去，竟松爽了许多。但不知强邻在侧，这一座搂阁可住得
牢？说在下回，自有着落。