元朝至正年间，有个姓商的年轻人跟着做官的父亲来到苏州，住在乌鹊桥边。隔壁是弘农杨家的宅子，这杨家祖上出过延祐年间的大诗人浦城公。说来也巧，浦城公当年娶的正是商家女儿，如今杨家有个孙女叫采采，和商生是表兄妹。浦城公已经过世，商家老夫人还在世。
那商生生得眉清目秀，性情温和，和采采都是十来岁的年纪。商家老夫人——也就是商生的姑祖母——常在孩子们读书休息时，看他们在院子里玩耍。老人家越看越欢喜，有回拉着商生的手，指着采采说："你可得好好用功读书，我这孙女发誓不嫁别家，将来定要许配给你，让咱们两家的情谊世代延续。"采采父母听了这话满心欢喜，恨不得立刻定下亲事。可商生的父亲觉得孩子年纪尚小，怕耽误学业，说再等几年不迟。自打听了姑祖母那番话，两个孩子相处时更是多了几分亲昵。
转眼几年过去，中秋之夜，两家人饮酒赏月都有些醉了，不知怎的就结伴逛到了商家后院的秋香亭。亭前两株桂树枝叶婆娑，正开着金灿灿的花，满院甜香混着月光，把少年人的心事都勾了出来。那晚之后，采采渐渐长大，不便再来商家走动。逢年过节见面，也只能在中堂以兄妹之礼相待。深闺重重，多少心事都锁在了绣楼里。
又一年桂花开时，采采让丫鬟秀香借着折花的名头，送来一张碧玉色的信笺。上头题着两首绝句："秋香亭上桂花芳......"商生读罢又惊又喜，当即和了两首回赠。他原只爱慕表妹的容貌，哪知她竟有这般才情，捧着诗笺欢喜得快要发狂，日日盼着成亲那天的到来。
谁知采采因相思成疾，怕情郎不明白自己的心意，又让丫鬟送来一方绣着诗的吴绫帕子。商生正捧着帕子反复吟诵，还没来得及回诗，天下就乱了。高邮张士诚起兵，江南动荡，商生父亲带着全家逃回临安，后来又辗转会稽、四明避难。采采一家则往北迁去了金陵。这一别就是十年，音信全无。
等到大明统一天下，商生父亲已经过世。他安顿好母亲，派老家仆去金陵打听。老仆回来却说，采采早在甲辰年就嫁给了太原王氏，连孩子都有了。商生虽心灰意冷，到底想当面问个明白，便买了时兴的剪彩花和胭脂，让老仆送去，却故意不写信，只让仆人假托走亲戚，看看采采反应。
那王家在金陵开着大绸缎庄。这天采采正倚着帘子发呆，忽见老家仆在门口徘徊，立刻认出是商家旧人，连忙唤进来问长问短。听说商生送来礼物却没带信，她长叹一声，让仆人明日再来。第二天，采采交给老仆一封写在乌丝栏信笺上的长信，字字血泪："承蒙派人来看我......"
商生收到信后，明知再无可能，还是和诗一首以寄情怀。他把这些书信都收在匣子里，每回翻看都要茶饭不思好几天。他的好友瞿佑知道这段往事，劝解之余还填了首《满庭芳》，把秋香亭上老桂飘零、有情人离散的故事都写进词中。这世间痴情人的遗憾，仗义者的叹息，都随着落叶飘在了那个再也没能团圆的秋香亭前。
至正间，有商生者，随父宦游姑苏，侨居乌鹊桥，其邻则弘农杨氏第也。杨氏乃延祐大诗人浦城公之裔。浦城娶于商，其孙女名采采，与生中表兄妹也。浦城已殁，商氏尚存。生少年，气禀清淑，性质温粹，与采采俱在童卯。商氏，即生之祖姑也。每读书之暇，与采采共戏于庭，为商氏所钟爱，尝抚生指采采谓曰：“汝宜益加进修，吾孙女誓不适他族，当令事汝，以续二姓之親，永以为好也。”女父母乐闻此言，即欲归之，而生严亲以生年幼，恐其怠于学业，请俟他日。生、女因商氏之言，倍相怜爱。
数岁，遇中秋月夕，家人会饮沾醉，遂同游于生宅秋香亭上，有二桂树，垂荫婆娑，花方盛开，月色团圆，香气浓馥，生、女私于其下语心焉。是后，女年稍长，不复过宅，每岁节伏腊，仅以兄妹礼见于中堂而已。闺阁深邃，莫能致其情。后一岁，亭前桂花始开，女以折花为名，以碧瑶笺书绝句二首，令侍婢秀香持以授生，嘱生继和，诗曰：
秋香亭上桂花芳，几度风吹到绣房。
自恨人生不如树，朝朝肠断屋西墙！
秋香亭上桂花舒，用意殷勤种两株。
愿得他年如此树，锦裁步障护明珠。
生得之，惊喜，遂口占二首，书以奉答，付婢持去。诗曰：
深盟密约两情劳，犹有余香在旧袍。
记得去年携手处，秋香亭上月轮高。
高栽翠柳隔芳园，牢织金笼贮彩鸳。
忽有书来传好语，秋香亭上鹊声喧。
生始慕其色而已，不知其才之若是也，既见二诗，大喜欲狂。但翘首企足，以待结褵之期，不计其他也。女后以多情致疾，恐生不知其眷恋之情，乃以吴绫帕题绝句于上，令婢持以赠生。诗曰：
罗帕薰香病裹头，眼波娇溜满眶秋。
风流不与愁相约，才到风流便有愁。
生感叹再三，未及酬和。适高邮张氏兵起，三吴扰乱，生父挈家南归临安，展转会稽、四明以避乱；女家亦北徙金陵。音耗不通者十载。吴元年，国朝混一，道路始通。时生父已殁，独奉母居钱塘故址，遣旧使老苍头往金陵物色之，则女以甲辰年适太原王氏，有子矣。苍头回报，生虽怅然绝望，然终欲一致款曲于女，以导达其情，遂市剪彩花二盝，紫绵脂百饼，遣苍头赍往遗之。恨其负约，不复致书，但以苍头己意，托交亲之故，求一见以觇其情。王氏亦金陵巨室，开彩帛铺于市，适女垂帘独立，见苍头趦趄于门，遽呼之曰：“得非商兄家旧人耶？”即命之入，询问动静，颜色惨怛。苍头以二物进，女怪其无书，具述生意以告。女吁嗟抑塞，不能致辞，以酒馔待之。约其明日再来叙话。苍头如命而往。女剪乌丝襴，修简遗生曰：
伏承来使，具述前因。天不成全，事多间阻。盖自前朝失政，列郡受兵，大伤小亡，弱肉强食，荐遭祸乱，十载于此。偶获生存，一身非故，东西奔窜，左右逃逋；祖母辞堂，先君捐馆；避终风之狂暴，虑行露之沾濡。欲终守前盟，则鳞鸿永绝；欲径行小谅，则沟渎莫知。不幸委身从人，延命度日。顾伶俜之弱质，值屯蹇之衰年，往往对景关情，逢时起恨。虽应酬之际，勉为笑欢；而岑寂之中，不胜伤感。追思旧事，如在昨朝。华翰铭心，佳音属耳。半衾未暖，幽梦难通，一枕才欹，惊魂又散。视容光之减旧，知憔悴之因郎；怅后会之无由，叹今生之虚度！岂意高明不弃，抚念过深，加沛泽以滂施，回余光以返照，采葑菲之下体，记萝茑之微踪；复致耀首之华，膏唇之饰，衰容顿改，厚惠何施！虽荷恩私，愈增惭愧！而况迩来形销体削，食减心烦，知来日之无多，念此身之如寄。兄若见之，亦当贱恶而弃去，尚何矜恤之有焉！倘恩情未尽，当结伉俪于来生，续婚姻于后世耳！临楮呜咽，悲不能禁。复制五十六字，上渎清览，苟或察其辞而恕其意，使箧扇怀恩，绨袍恋德，则虽死之日，犹生之年也。诗云：
好姻缘是恶姻缘，只怨干戈不怨天。
两世玉箫犹再合，何时金镜得重圆？
彩鸾舞后肠空断，青雀飞来信不传。
安得神灵如倩女？芳魂容易到君边！
生得书，虽无复致望，犹和其韵以自遣云：
秋香亭上旧姻缘，长记中秋半夜天。
鸳枕沁红妆泪湿，凤衫凝碧睡花圆。
断弦无复鸾胶续，旧盒空劳蝶使传。
惟有当时端正月，清光能照两人边。
并其书藏巾笥中，每一览之，辄寝食俱废者累日，盖终不能忘情焉耳。生之友山阳瞿佑备知其详，既以理谕之，复制《满庭芳》一阕，以著其事。词曰：
月老难凭，星期易阻，御沟红叶堪烧。辛勤种玉，拟弄凤凰箫。可惜国香无主，零落尽露蕊烟条。寻春晚，绿阴青子，鶗鴂已无聊。蓝桥虽不远，世无磨勒，谁盗红绡？怅欢踪永隔，离恨难消！回首秋香亭上，双桂老，落叶飘颻。相思债，还他未了，肠断可怜宵！
仍记其始末，以附于古今传奇之后，使多情者览之，则章台柳折，佳人之恨无穷；仗义者闻之，则茅山药成，侠士之心有在。又安知其终如此而已也！